房地产纠纷百问百答

提到房地产，就会触动很多读者的内心。能够拥有一套产权属于自己的房子，特别是在北京、上海、广州这样的大城市，该是一个多么美好的愿望！最近几年，国内房地产行业一直很“热”，房地产交易也很“火”，随之而来，房地产纠纷案件迅速增加，全国各级法院每年受理的房地产纠纷案件逾万件。有很多当事人，在房地产交易中吃亏上当，甚至蒙受巨大经济损失，原因何在？简而言之，不懂法律。为什么不懂法律？原因之一，在书店找到一本通俗易懂的有关房地产方面的专业图书不容易。编者急读者之所急，想读者之所想，为广大急需房地产知识来武装自己的读者，编写了这本《房地产纠纷百问百答》。
本书由商品房买卖纠纷、二手房买卖纠纷、房屋租赁纠纷、房产赠与纠纷、征地拆迁纠纷、涉农房屋宅基地纠纷、土地使用承包租赁纠纷、其他纠纷等部分构成，共收录100个案例。每个案例自成一节，每节又由三个模块构成：1典型案例；2法律解析；3相关法条。三个模块相互贯通、环环相扣，共同构成一个有机的整体。
典型案例部分，编者选取了最具有代表性的房地产真实案例，这些案例都选自最高人民法院汇编的案例、一些高级法院审判的案例以及律师亲自办理的案件，为了强调案例的普遍意义和保护个人隐私，案例中涉及的人名、地名和单位名称都做了必要的改变。为了使读者更容易把握要点，在编写过程中，编者对案情做了简化处理。删繁就简、去粗取精，力求案情清晰明了，简明扼要，法律关系突出，使读者尽快全面掌握案情；判决部分，编者根据案件复杂程度或详或简，力求简明扼要，使读者一目了然；专家解析部分，编者对案件涉及的法律关系进行了全面、细致、精准的分析，深入浅出，辨法析理，使读者能够从整体上理解谁是谁非，掌握法律内涵；相关法条部分，编者列举了案例所涉及的法律依据，含有大量最新修订的法律条文，为读者提供法律依据。
希望本书能够为广大读者带来切实的法律帮助。由于编者水平、能力有限，不完善之处，还请读者朋友多提宝贵意见和建议。

编者2014年6月于北京

本书由商品房买卖纠纷、二手房买卖纠纷、房屋租赁纠纷、房产赠与纠纷、征地拆迁纠纷、涉农房屋宅基地纠纷、土地使用承包租赁纠纷、其他纠纷等部分构成，共收录100个案例。每个案例自成一节，每节由三个模块构成：1典型案例；2法律解析；3相关法条。三个模块相互贯通、环环相扣，为您提供解决房地产纠纷中的法律依据。

商品房买卖纠纷
001 买方与开发商签订认购意向书后，开发商违约，可以要求赔偿吗？ /3
002 商品房毗邻城市交通干线，受超标噪声污染，购房人能以合同目的不能实现为由，要求解除合同吗？ /4
003 房地产公司在预售商品房时未告知购房人所购房屋内铺设公共管道，应承担相应的民事赔偿责任吗？ /5
004 开发商逾期办理权属证书，构成违约吗？ /6
005 开发商未告知公摊面积，能否撤销认购合同？ /8
006 三年前买房未订书面合同，三年后收房价格如何确定？ /10
007 买方签订商品房预售合同后办理了预告登记，开发商“一房二卖”，房屋建成后，开发商应该向谁交房？ /12
008 签订商品房买卖合同后，开发商逾期交房怎么办？ /13
009 楼房主通道能单独出售吗？ /15
010 开发商未取得商品房预售许可证，房屋预售合同有效吗？ /18
011 房屋买卖预售合同未登记备案，当事人可以请求确认合同无效吗？ /19
012 未写进合同的认购内容有法律效力吗？ /20
013 “定金”与“订金”是一回事吗？ /21
014 未约定办理房产证日期，开发商拖延怎么办？ /22
015 开发商拒绝协助业主办理房产证，有诉讼时效吗？ /24
016 购买商品房要不要审查开发商的《建设工程规划许可证》？ /25
017 开发商没有提供《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》，属于违约吗? /27
018 开发商售楼时发布虚假广告应承担违约责任吗？ /29
019 开发商“一房两卖”，可以要求其双倍赔偿吗？ /30
020 商品房保修期内的责任事故，谁来承担赔偿责任？ /32
021 以他人名义购房，自己支付首付款和月供，谁是真正的房屋产权人？ /34
022 无法办房产证，房屋买卖合同有效吗？ /36
023 土地使用权“缩水”，可以要求开发商返还相应的地价款吗？ /37
024 存在抵押权的房屋，买方能办理过户登记吗？买方如何取得房屋的所有权？ /39
025 卖方延期交房，买方可以要求支付违约金吗？ /40
026 已购房者怀疑房屋面积短少怎么办？ /41
027 联合买房如何确定购房人对房屋享有的份额？ /43
028 房屋质量有问题，购买人可以要求解除合同并赔偿损失吗？ /45
二手房买卖纠纷47
029 无产权证的房屋，买卖合同有效吗？ /49
030 买方没有利用先前与之签约中介公司的房源信息购买房屋，构成违约吗？ /51
031 如何认定“阴阳合同”的效力？ /52
032 夫妻一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买并办理产权登记手续，另一方有权追回该房屋吗？ /54
033 因房产部门工作疏忽导致错误登记，该由谁承担责任？ /56
034 买房没有办理过户登记，能取得房屋所有权吗？ /57
035 不良中介“吃差价”怎么办？ /58
036 买了才知道是“凶宅”，可以退房吗？ /60
037 购买被法院查封的房屋，合同有效吗？ /61038 签订了房屋买卖合同，拿到房屋钥匙却未办理登记，拥有产权吗？ /62
039 房屋买卖合同签订后，卖方擅自把房屋抵押出去，买方能解除合同吗？ /64
040 签订房屋买卖合同时，卖方故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，买方该怎么办？ /65
041 房屋买卖合同签订后，尚未过户，买方入住，因发生火灾房屋被烧毁，风险由谁承担？ /66
042 夫妻一方卖房，第三方善意取得，另一方可以主张合同无效吗？ /67
043 买卖房屋没有登记过户，买卖合同生效吗？ /70
044 买房交款未过户，房屋产权属于谁？ /71
045 二手房交易中违约方应当赔偿房屋差价损失吗？ /73
046 网上签约是否具有法律效力？ /74
047 非房屋产权人出售他人房屋，房屋买卖合同有效吗？ /76
048 国家房贷政策变化贷不了款，二手房买方算不算违约？ /78
049 夫妻离婚房产归女方，与前夫签订房屋买卖协议，房产能过户到买方吗？ /80
050 工业用地上所建房屋转让合同有效吗？ /83051 转让在划拨土地上建造的房屋，转让合同有效吗？ /84
052 未经其他房屋共有人同意的房屋买卖合同有效吗？ /85053 房屋交易中，只交付产权证不办理登记过户，买方会面临什么风险？ /87
054 “补办”房产证对卖房协议有什么影响？ /89
055 已经签订房屋买卖合同，并且交付定金，可以主张合同无效吗？ /90
房屋租赁纠纷93
056 出租人卖房，承租人一定能优先购买吗？ /95057 租房时没有检查房屋内设备，因设备存在缺陷导致财产损失，该由谁担责？ /96
058 承租人去世，其家属有权继续租住吗？ /97059 商场整体出售时，只租了部分商铺的承租人能否主张优先购买权？ /99
060 承租人未按合同约定提前通知即要求解除合同，出租人有权扣留押金吗？ /100061 出租房屋存在安全隐患导致承租人受伤，出租人是否担责？ /102
房屋赠与纠纷105
062 赠与房产变更登记前，赠与人有权撤销赠与吗？ /107
063 夫妻双方协议离婚时，父亲书面允诺房子归孩子所有，并把房产证交给孩子，没有办理过户手续，几年后父亲可以反悔吗？ /108
064 生前赠与别人的财产还能作为遗产继承吗？ /109
065 房产证加名后妻子提出离婚，丈夫可以撤销赠妻房产吗？ /110
066 财产共有人是否享有赠与撤销权？ /113
征地拆迁纠纷115
067 在拆迁安置过程中共同共有人可以请求对共有房屋进行分割吗？ /117
068 外来户应不应该得到征地补偿款？ /118
069 拆迁时，认定安置房屋所有权以什么为依据？ /119
070 没有经被征收房屋的共同共有人同意拆除房屋，是否构成共同侵权？ /121
071 尚未签订拆迁补偿安置协议，就拆掉房屋，拆迁人应承担什么责任？ /123
072 未取得房屋拆迁许可证有资格拆迁吗？ /124
涉农房屋宅基地纠纷127
073 非农村集体经济组织成员购买建在农村宅基地上的“使用权房”，合同有效吗？ /129
074 城镇居民购买农村房屋合同有效吗？ /130
075 在别人的宅基地上建房能否取得房屋所有权？ /132
076 城镇居民与农民合资在农村建房,合法吗？ /133
077 在夫妻关系存续期间申请的宅基地，离婚后失去宅基地的一方可以要求补偿吗？ /134
078 对家庭贡献大，分家时就可以多分割房产吗？ /135
土地使用承包租赁纠纷137
079 分属两村的农民互换承包田有效吗？ /139
080 同村农民私下转包承包田的行为有效吗？ /140081 未办理变更登记的口头土地承包经营权互换合同有效吗？ /141
082 依法办理了土地承包经营权证，是不是就享有了土地承包经营权？ /143
083 土地原承包人在发包人另行发包的同等条件下有优先取得承包经营权的权利吗？ /145
084 村里林地转包给非本村人员，经村民代表三分之二以上同意的，合同有效吗？ /146
085 合法使用的荒地被侵占，使用人能否要求返还？ /148
086 违反管理性强制规定的土地租赁合同必然无效吗？ /149
087 未办理使用权证，土地使用权出让合同有效吗？ /150
其他纠纷153
088 因单位内部建房、分房等引起的占房、腾房等房地产纠纷，属于人民法院民事案件的受理范围吗？ /155
089 被执行人已出售但未过户房屋，法院能强制执行吗？ /156
090 恶意串通损害他人利益的房屋买卖协议有效吗？ /158
091 买卖双方签订违约协议，违约金畸高，相对方收取违约金构成不当得利吗？ /159
092 以代为履行物质上的赡养义务为对价的房屋转让协议有效吗？ /161
093 借他人名义购买经济适用房，产权归谁？ /162
094 在楼顶设置广告牌，必须要取得所有产权人同意吗？ /164
095 恶意串通签订的房屋买卖合同有效吗？ /166
096 以明显不合理低价转让房产，债权人可以行使撤销权吗？ /167
097 未办理登记手续的房地产抵押合同是否具有法律效力？ /169
098 合作建房，未办理产权变更登记手续，房屋买卖合同生效吗？ /171
099 夫妻共同出资购房却只登记在一方名下，该房屋属个人所有还是共同所有？ /172
100 夫妻共同出资购房，房屋产权登记在一方名下，另一方可以要求在房产证上“加名”吗？ /174