物业安保服务与车场管理

《物业安保服务与车场管理》一书涵盖了物业安全综合管理体系、物业门禁与出入管理、物业巡逻管理、物业监控与安防管理、物业停车场管理、物业消防安全管理和物业安全应急响应机制七个方面的内容。
本书内容丰富，着重突出可操作性和实践性，是一本实用的物业指导手册和培训用书。同时，本书采用文字图表化的表达方式，简化了阅读难度，提高了阅读效率，方便读者快速理解和掌握关键知识。
本书既可作为物业企业内训手册，帮助员工提升专业素养；也可作为职业院校的参考用书，为学生提供实践性的学习材料；还可作为学员或员工自学读本和行业协会的推荐用书，为整个物业管理与服务行业提供有价值的指导。

吴杰，国家注册物业管理师，中国物业管理协会标准化建设专业委员会委员。任山西中正集团总经理助理，山西仁和物业管理有限公司总经理。在房地产及物业管理行业深耕二十余载，以丰富的专业知识和出色的领导能力，带领团队持续攀登，不断进取，所辖物业企业现为中国物业管理协会理事单位、太原物业管理协会副会长单位，并荣获“2023中国物业服务企业综合实力500强”称号。辖区各业态服务项目多次被授予“五星住宅小区”“建得好、管得好”和“美好家园”等称号。其间，曾执笔主编《物业服务前期介入实操全案》等书。

林琅，中国物业管理协会人力资源发展委员会副主任委员，广东省物业管理行业协会副会长，第八届深圳市物业管理行业协会副会长。现任深圳市深投教育物业管理培训中心有限公司(原深圳房地产和物业管理进修学院，全国房地产业深圳培训中心)主任，曾获得广东省物业管理行业协会领军人物等称号。

在当今社会，随着城市化进程的加速和居民生活水平的提高，物业管理的重要性日益凸显。作为物业管理的重要组成部分，物业安保服务与车场管理不仅直接关系业主的日常生活安全，也深刻影响着物业公司的整体形象和运营效率。因此，加强物业安保服务与车场管理，对于提升物业管理水平、保障业主安全具有至关重要的意义。
与此同时，物业服务行业对人才的需求标准也在不断提高。面对复杂多变的物业管理环境，物业管理人才的专业化程度应进一步提升，不仅要掌握基础的物业管理知识和技能，还需深入了解物业智能设备、物业管理系统等先进技术；此外，物业管理人才还需要具备较强的应变能力，能够快速并有效地应对各种突发情况。
物业服务的基础岗位，如客服、安保、保洁、设备维修等，对人员技术能力和综合素质的要求也日益严格。为了在这些岗位上生存与发展，物业从业者必须不断学习，提升自己的业务知识及专业技能，形成持久的竞争优势。
为此，《物业安保服务与车场管理》一书应运而生，以期为物业从业者提供一个宝贵的学习和自我提升平台，将物业从业者培养成各自岗位的“专家”，并帮助他们积累知识、增长才干，不断提升工作效率和业绩，从而获得晋升的机会。
本书涵盖了物业安全综合管理体系、物业门禁与出入管理、物业巡逻管理、物业监控与安防管理、物业停车场管理、物业消防安全管理和物业安全应急响应机制七个方面的内容，突出操作性和实践性，是一本非常实用的物业指导手册和培训用书。同时，本书将文字图表化，降低了阅读难度，提高了阅读效率，读者可快速理解和掌握关键知识点。
本书既可作为物业机构的内训手册，帮助员工提升专业技能；也可作为职业院校的参考用书，为学生提供实践性的指导材料。
参与本书编写、为本书提供资料的人员还有仁和物业的常春、郭伟、龙小虹等，在此一并表示感谢。
由于编者水平有限，书中难免存在疏漏，敬请读者批评指正。

编者　

第一章 物业安全综合管理体系   001
第一节　构建全面的人防机制	002
一、专业安防人员	002
【范本1-01】××物业公司安全部组织架构	003
【范本1-02】某物业企业安全部岗位职责	004
二、安全培训与宣传教育	006
【范本1-03】新入队保安训练计划	007
【范本1-04】在岗保安周培训计划	008
三、安防人员行为规范	009
【范本1-05】门岗工作行为规范及要求	010
【范本1-06】巡逻岗工作行为规范及要求	012
【范本1-07】监控岗工作行为规范及要求	014
【范本1-08】地库岗工作行为规范及要求	015
第二节　安全防范系统的升级与优化	017
一、视频监控系统	017
二、高空抛物监测系统	018
三、入侵报警系统	019
四、门禁管理系统	020
五、访客管理系统	021
六、电子巡更管理系统	022
七、楼宇可视对讲系统	023
第三节　群防群治策略的实施	024
一、密切联系辖区业主，做好群防群治工作	024
二、与周边单位建立联防联保机制	025
第四节　完善安全管理制度与流程	026
一、物业安全管理制度	026
二、物业安全管理流程	027

第二章 物业门禁与出入管理  031
第一节　门岗的工作职责	032
一、对进出人员进行检查	032
二、对进出车辆、物资进行查验	032
三、对进出车辆和人员进行疏导	033
四、配合公安机关的工作	033
第二节　门岗执勤的专业化要求	033
一、要文明执勤	033
二、多使用礼貌用语	034
三、严格执行规章制度	034
四、查验要细致	034
五、处理问题要灵活	035
六、交接班要清楚	036
第三节　人员出入严格管控	037
一、来访人员出入登记	037
相关链接　验证的方法	038
二、作业人员出入控制	039
案例　安保人员违规放人进入管理区域	040
第四节　物品出入细致审查	040
一、物品出入控制程序	040
二、物品的查验与登记	042
第五节　紧急情况的快速响应与处置	044
一、对无证私闯人员的处置	044
二、对拒绝验证、登记人员的处置	045
三、对拒绝接受物品查验人员的处置	045
四、对强行冲闯人员的处置	046
五、对无通行标识私闯车辆的处置	046
六、对拒绝接受查验和不符合安全规定车辆的处置	047
七、发生火灾的处置	047
八、小区发生案件的处置	048

第三章 物业巡逻管理  051
第一节　巡逻的目的	052
一、维护物业区域的秩序	052
二、确保重点区域的安全	052
三、预防灾害事故发生	053
四、防止发生违法犯罪事件	053
五、保护事故现场	054
六、及时处置突发事件	054
七、及时处置意外事件	055
第二节　巡逻作业的内容和要求	055
一、明确巡逻周期	055
【范本3-01】住宅小区和大厦的巡逻周期及要求	056
二、巡逻准备	056
三、巡逻内容	056
四、巡逻签到	059
五、巡逻记录	060
第三节　巡逻工作的控制管理	061
一、确定完善的巡逻路线和时间	061
【范本3-02】××物业管理处巡逻路线与时间的确定	062
二、配置保安器材和装备	063
三、科学合理地配置巡逻力量	063
四、增强巡逻人员的业务能力和防范意识	063
五、加强与公安机关及有关部门的联系	064
六、做好交接班工作	064
七、制定巡逻记录制度	065
八、巡逻情况及时上报	065
九、严格执行查岗制度	065
第四节　不同情况的应对	066
一、发现推销人员	066
二、发现可疑人员	066
三、发现业主未锁门	066
四、发现可疑物品	066
五、发现车辆违规停放	067

第四章 物业监控与安防管理  069
第一节　监控中心的高效运行	070
一、监控中心设置	070
二、监控中心值班台	071
三、监控系统	071
四、制度上墙	072
五、应急工具和用具	073
六、监控设备	074
七、监控中心钥匙	074
第二节　监控设备的定期维护与保养	075
一、监控设备维护和保养措施	076
二、监控设备维护和保养计划	077
第三节　监控岗位的专业化水平	078
一、监控服务的任务	079
二、监控服务的要求	079
三、报警的处理	081
四、监控服务常见问题处理	083

第五章 物业停车场管理   087
第一节　智能车辆管理系统的建立	088
一、智慧停车场管理系统	088
二、无人值守停车系统	093
三、车位引导系统	095
第二节　停车场的安全管理	099
一、规范停车	099
二、出入管理	100
三、监控与巡查	101
四、消防设施的维护与管理	103
五、制定安全管理制度	105
【范本5-01】停车场管理规程	106
第三节　突发事件与异常情况的处理	108
一、停车场突发事件的处理	108
二、停车场异常情况的处理	110

第六章 物业消防安全管理   113
第一节　消防安全管理体系的建立	114
一、消防网络的构建	114
二、灭火组织结构与职责	117
三、消防管理制度的制定	119
第二节　消防物防系统的完善	122
一、消防物防系统的组成	122
二、消防设施的标识与配置	123
三、消防器材的配备与管理	136
第三节　消防安全宣传与培训	138
一、员工消防安全培训	138
二、业主消防安全宣传与培训	139
第四节　电动自行车火灾事故预防	139
一、电动自行车起火原因与后果	139
二、电动自行车的安全使用	140
三、电动自行车棚火灾预防	143
案例　某物业小区电动自行车管理	145
第五节　物业消防安全检查	147
一、日常消防安全检查的内容与标准	147
二、消防安全检查的组织形式	149
三、消防安全检查的基本程序	150
四、消防安全检查的要求	150
【范本6-01】消防设施定期检查记录表	151
【范本6-02】推车灭火器检查表	153
【范本6-03】手提灭火器定期检查表	154
【范本6-04】每周防火巡查记录表	155
【范本6-05】消防安全日巡查记录表	156
【范本6-06】每日防火巡查记录表	156

第七章 物业安全应急响应机制   159
第一节　应急管理体系的构建	160
一、组织架构及职责	160
【范本7-01】××物业公司应急组织架构及职责	160
二、应急物资配备	164
第二节　应急预案的制定	165
一、应急预案制定的依据	166
二、应急预案的主要内容	166
三、应急预案编制的核心要素	168
四、应急预案的制定步骤	170
第三节　应急演练的开展	170
一、应急演练的目的	170
二、应急演练的基本要求	171
三、应急演练的参与人员	172
四、制订应急演练计划	172
【范本7-02】20××年度应急预案演练计划	173
五、应急演练的实施	175
【范本7-03】××物业管理处消防演练内容的分工	175
第四节　应急预案的持续评审与改进	177
一、评审的时间	177
二、评审的内容	178
三、评审结果的处理	178