房地产估价(王海玫)

房地产业既是国民经济的基础性、先导性产业，又是风险性产业。随着我国经济的持续快速、健康发展，房地产业在国民经济发展中的支柱作用明显加强。我国社会主义市场经济体制的建立和不断完善，特别是房地产市场的快速发展，使房地产交易形式越来越多样化，与房地产权益相关的市场交易、投融资、管理等一系列活动不断发展。目前，我国房地产估价业务在房地产抵押贷款、城市房屋拆迁补偿、土地有偿使用、房地产转让、司法鉴定、房地产保险、房地产课税、投资咨询等方面已经发挥了越来越重要的作用，对保障房地产市场持续健康运行起到了重要的作用。

本书在参照国内有关资料的基础上，由具有多年房地产估价课程教学经验的高校教师和房地产估价机构的估价师共同编写而成。本书全面介绍了房地产估价理论基础及估价方法，内容通俗易懂。该书既可作为高职高专房地产专业教材，也可作为房地产估价人员进行估价工作的参考书。

本书共分十一章，由扬州环境资源职业技术学院王海玫担任主编，黄华明担任副主编。编写小组分工如下：王海玫(第一、三、五、八、十一章)，易飞（第二章），李安芹（第四章），黄华明（第六、七章），王学斌（第九、十章）。最后由王海玫修改定稿。在本书编写过程中，得到了化学工业出版社的大力支持，在此表示感谢。

由于时间仓促，水平有限，书中不足之处在所难免，恳请广大读者批评指正。





编者2006年5月于扬州

本书全面系统地介绍了房地产估价基本理论和估价方法。全书共分十一章，第一章介绍了房地产、房地产价格、房地产估价的概念及特征；第二章介绍了房地产估价的理论依据和房地产价格影响因素；第三章阐述了房地产估价一般应把握的原则和估价程序；第四章至第九章分别介绍了市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、其他估价法(路线价估价法、长期趋势法)、基准地价法等估价方法；第十章介绍了房地产估价报告编写内容及常见错误分析；第十一章对国内外房地产估价基本制度作了介绍。

本书围绕《房地产估价规范》，全面介绍房地产估价方法,内容通俗易懂，案例分析透彻，并在每章后面附有复习思考题，便于读者学习。

本书可作为高职高专房地产、国土资源管理、物业管理、建筑工程、工程管理等专业的教材，也可供房地产估价、房地产开发与管理专业人员等参考使用。

第一章房地产估价概述1

第一节房地产的概念与特征1

一、房地产的概念1

二、房地产的特性2

第二节房地产价格2

一、房地产价格的概念2

二、房地产价格的构成和类型3

三、房地产价格的特征4

第三节房地产估价概述5

一、房地产估价的概念5

二、房地产估价的分类6

三、房地产估价的特点8

四、房地产估价的必要性9

五、房地产估价行业发展状况简介11

复习思考题12

第二章房地产价格14

第一节房地产估价的基本理论14

一、地租理论14

二、地价理论16

三、区位理论18

第二节房地产价格的影响因素20

一、一般因素20

二、区域因素25

三、个别因素26

复习思考题26

第三章房地产估价的原则与程序28

第一节房地产估价的原则28

一、合法原则28

二、最高最佳使用原则29

三、替代原则29

四、估价时点原则30

五、供求原则30

六、公平原则31

第二节房地产估价的基本程序31

一、明确估价基本事项31

二、拟定估价作业计划33

三、搜集估价所需资料33

四、现场查勘33

五、选择估价方法估算并决定估价额34

六、撰写估价报告书35

复习思考题36

第四章市场比较法38

第一节市场比较法的基本原理38

一、市场比较法的概念38

二、市场比较法的理论依据38

三、市场比较法的优缺点与适用范围38

第二节市场比较法的估价步骤39

一、收集充足的市场交易资料39

二、可比实例的选取40

三、价格可比基础的建立41

四、交易情况的修正42

五、交易日期的修正43

六、区域因素的修正44

七、个别因素的修正45

八、综合修正计算46

第三节市场比较法应用举例47

复习思考题51

第五章收益法54

第一节收益法的基本原理54

一、收益法的概念54

二、收益法的基本原理54

三、收益法的适用范围与优缺点54

第二节收益法的计算公式55

一、一般公式55

二、收益年限为无限年且其他因素不变的公式56

三、收益年限为有限年且其他因素不变的公式56

四、净收益在未来若干年有变化的公式58

五、净收益按一定数额递增的公式59

六、净收益按一定数额递减的公式60

七、净收益按一定比率递增的公式60

八、净收益按一定比率递减的公式61

九、预知未来若干年净收益及价格的公式62

第三节收益法的估价步骤63

一、搜集有关收入和费用的资料63

二、估算房地产总收益63

三、估算运营费用63

四、估算净收益63

五、选用适当的收益率64

六、选用适宜的计算公式求出收益价格65

第四节收益法估价应用举例66

复习思考题68

第六章成本法70

第一节成本法的基本原理70

一、成本法的概念和理论依据70

二、成本法的适用范围与局限性70

三、房地产价格的构成71

四、成本法的基本公式73

第二节成本法的评估步骤74

一、收集整理有关资料74

二、重新购建价格的估算75

三、建筑物折旧的估算76

四、求取积算价格80

第三节成本法的应用举例80

复习思考题82

第七章假设开发法84

第一节假设开发法的基本原理84

一、假设开发法的概念84

二、假设开发法的理论依据 84

三、假设开发法的前提条件和适用范围 84

四、假设开发法的特点85

五、假设开发法的基本公式85

第二节假设开发法的估价步骤87

一、调查待开发房地产的基本情况87

二、选择最佳的开发利用方式87

三、估计开发经营期87

四、预测开发完成后的房地产价值88

五、估算各项成本费用及利息88

六、估算待估房地产价格90

第三节假设开发法应用举例90

复习思考题93

第八章其他估价方法95

第一节路线价估价法95

一、路线价估价法的基本原理95

二、路线价估价法的计算公式95

三、路线价估价法的适用范围95

四、路线价估价法的评估程序96

五、路线价估价法应用举例98

第二节长期趋势法100

一、长期趋势法的概念及原理100

二、长期趋势法的特点100

三、长期趋势法适用的对象和条件101

四、长期趋势法估价的步骤101

五、长期趋势法估价的具体方法101

复习思考题104

第九章基准地价法106

第一节基准地价及其评估的基本原理106

一、基准地价的概念106

二、基准地价的特征106

三、基准地价的作用107

四、基准地价评估的原则107

第二节基准地价评估方法108

一、确定基准地价评估的区域范围108

二、明确基准地价的内涵与土地估价参数108

三、划分基准地价测算区域108

四、基准地价评估信息资料调查与收集109

五、资料整理110

六、检验样点数据116

七、测算基准地价118

八、基准地价的确定120

九、基准地价更新121

第三节基准地价系数修正法122

一、基准地价系数修正法的基本原理122

二、基准地价系数修正法的估价步骤123

三、基准地价系数修正法的应用举例125

复习思考题127

第十章房地产估价报告128

第一节房地产估价报告的编写128

一、房地产估价报告的概念128

二、房地产估价报告的要求128

三、房地产估价报告的形式128

四、房地产估价报告的组成和内容128

五、房地产估价报告的写作原则131

六、规范用词用语说明132

七、职业道德132

第二节房地产估价报告常见错误分析132

一、估价技术路线错误132

二、各种估价方法运用中的错误133

三、估价报告中的常见错误134

第三节房地产估价报告的写作案例136

复习思考题164

第十一章房地产估价制度概述165

第一节我国房地产估价制度概述165

一、我国内地房地产估价制度简介165

二、香港房地产估价制度简介166

第二节国外房地产估价制度概述167

一、日本的房地产估价制度167

二、美国的房地产估价制度170

三、英国的房地产估价制度172

四、德国房地产估价174

房地产估价模拟试题176

模拟试题(一)176

模拟试题（二）183

附录187

附录一房地产估价师注册管理办法187

附录二房地产估价规范191

附录三全国房地产估价师执业资格考试报考条件206

复习思考题参考答案208

参考文献212