房地产开发与经营（尚宇梅）（第二版）

1《房地产开发与经营》（第二版）注重与房地产经济学等相关课程的衔接，结合国家全新出台的房地产政策法规，按照房地产市场对专业人才的知识需求进行编写； 2《房地产开发与经营》（第二版）按照房地产开发与经营活动的阶段划分为主线的原则，将房地产开发与经营课程体系确定为九部分内容：房地产开发概述、房地产开发项目策划、房地产开发项目前期工作、房地产开发项目可行性研究、房地产开发项目资金筹集、房地产开发项目建设管理、房地产开发项目市场营销和物业管理、房地产交易管理与权属登记、房地产开发与经营税费。 3《房地产开发与经营》（第二版）每章配备课程讨论、课程思考与练习、模拟考试（使用教材附电子版资料）等互动环节的教学活动，实现教学互动，配合教师授课或学生自学以达到学习目标。

房地产开发与经营课程是工程管理专业和房地产开发与管理专业的主干课程之一，该课程主要研究房地产项目从产生创意至项目策划、可行性研究与投资决策、融资决策、规划设计、工程建设与竣工验收、市场营销与物业管理、交易管理等一系列开发经营活动内容。通过该课程的学习，学生能够掌握房地产开发与经营的基本特点，掌握房地产开发项目的投资决策、前期工作、工程建设、销售和物业管理各个阶段的特征和主要工作，为学生将来从事房地产开发与经营管理活动奠定理论基础。
本教材总结了编者多年从事教学、科研的经验，力图融入近年来房地产市场的新研究成果。本教材具有以下特点：
(1)教材注重与房地产经济学等相关课程的衔接，结合国家新出台的房地产政策法规，按照房地产市场对专业人才的知识需求进行编写。
(2)教材按照房地产开发与经营活动的阶段划分为主线的原则，将房地产开发与经营课程体系确定为九部分内容：房地产开发概述、房地产开发项目策划、房地产开发项目前期工作、房地产开发项目可行性研究、房地产开发项目资金筹集、房地产开发项目建设管理、房地产开发项目市场营销和物业管理、房地产交易管理与权属登记、房地产开发与经营税费。
(3)本教材每章配备课程讨论、课程思考与练习、模拟考试(使用教材附电子版资料)等互动环节的教学活动，实现教学互动，配合教师授课或学生自学以达到学习目标。
本教材可作为工程管理专业和房地产开发与管理专业的教材或教学参考书，也可以作为建筑经济管理专业、土木工程、市场营销等专业的专业选修课的教材。
本教材自2012年由化学工业出版社出版发行，得到了使用者的充分肯定，2013年10月，本教材获陕西普通高校优秀教材二等奖。第一版教材出版以来，我国的房地产市场发生了很大的变化，原教材中的有些内容急需补充完善。2018年9月，西安财经大学资助本教材的修订再版，在此表示感谢。
本教材由尚宇梅主编，张茜副主编。各章的编写分工为：第一、八、九章由西安财经大学尚宇梅编写，第二、七章由西安财经大学张茜编写，第三章由西安财经大学周旭编写；第四章由西安科技大学史玉芳编写；第五章由西安财经大学向寿生编写；第六章由西安财经大学刘成编写。全书由尚宇梅统一审定、修改和定稿。此外，在编写过程中，编者参考了许多国内外专家学者的研究成果和参考文献，在此，谨向他们表示崇高的谢意。
由于房地产业是一个朝阳产业，在实践中尚处于不断发展和完善中，加之编者学识所限，书中疏漏之处敬请各位读者和同行批评指正。

西安财经大学 尚宇梅
2021年8月

尚宇梅，西安财经学院，教授。多年从事房地产开发与经营、工程经济学、工程项目融资、房地产金融的教学与科研工作，具有丰富的相关经验。

《房地产开发与经营》(第二版)介绍了房地产开发与经营的相关知识,具体内容包括：房地产开发概述、房地产开发项目前期策划、房地产开发项目的前期工作、房地产开发项目可行性研究、房地产开发资金筹集、房地产开发项目的工程建设管理、房地产开发项目的市场营销和物业管理、房地产交易管理与权属登记、房地产税收制度。本教材力求使学生掌握房地产开发与经营的基本特点,掌握房地产开发项目的投资决策阶段、前期工作阶段、工程建设阶段、销售与物业管理阶段等各个阶段的特征和主要工作,为学生将来从事房地产行业的经营管理活动奠定理论基础。
《房地产开发与经营》(第二版)可以作为工程管理专业、房地产开发与管理专业的教材或教学参考书,也可以作为建筑经济管理、土木工程、市场营销等专业的参考用书。

第一章 房地产开发概述 1
第一节 房地产业概述 1
一、房地产和房地产业的基本概念 1
二、房地产业的基本特点和地位 4
第二节 房地产开发的特征及分类 9
一、房地产开发的含义 9
二、房地产开发的特征 9
三、房地产开发的地位和作用 11
四、房地产开发的分类 12
第三节 房地产开发的主要程序和主要参与者 13
一、房地产开发的主要程序 13
二、房地产开发的主要参与者 16
第四节 房地产开发企业及类型 17
一、房地产开发企业 17
二、房地产开发企业类型 17
复习思考题 19

第二章 房地产开发项目前期策划 20
第一节 房地产开发项目策划概述 20
一、房地产开发项目策划的含义 20
二、房地产开发项目策划的特性 20
三、房地产开发项目策划的作用 22
四、房地产开发项目策划的工作流程和阶段划分 22
五、房地产开发项目策划的主要内容 23
第二节 房地产市场分析 26
一、房地产市场分析的基础———市场调查 26
二、房地产市场分析的内容 28
第三节 房地产市场细分与目标市场 31
一、房地产市场细分 32
二、房地产目标市场选择 35
第四节 房地产产品定位 37
一、房地产产品的概念与产品类型 37
二、房地产产品定位的概念及流程 39
第五节 房地产市场需求预测 44
一、市场机会的把握 44
二、几种典型的房地产开发项目需求分析 46
第六节 房地产投资方向的选择 49
一、房地产投资的类型 49
二、房地产投资的利弊 50
三、房地产投资的风险 51
第七节 房地产开发场地的选择 52
一、场地选择的概念和影响要素分析 52
二、不同类型房地产项目对位置的特殊要求 54
复习思考题 55

第三章 房地产开发项目的前期工作 56
第一节 房地产开发用地的取得 56
一、土地与土地理论 56
二、中国现行土地制度概述 61
三、土地的所有权 62
四、土地使用权 63
五、房地产开发中土地使用权的取得 69
六、开发建设中的土地储备、征收 70
七、闲置土地处理 74
第二节 房地产开发项目的规划与设计 76
一、城市规划与房地产开发的关系 76
二、房地产开发项目规划设计内容 78
三、房地产开发项目的规划管理 86
第三节 房地产开发项目建设前的准备工作 87
一、房地产开发项目的招投标 87
二、办理建筑工程施工许可 89
复习思考题 90

第四章 房地产开发项目可行性研究 91
第一节 房地产开发项目可行性研究的内容和步骤 91
一、可行性研究的含义及作用 91
二、可行性研究的阶段划分 92
三、可行性研究的编制要求 94
第二节 房地产开发项目的投资与收入估算 95
一、房地产开发项目投资分析的特点 95
二、房地产开发项目投资与成本费用估算 96
三、房地产开发项目收入估算 99
四、资金使用计划与资金筹措 100
第三节 房地产开发项目财务评价和不确定性分析 101
一、房地产开发项目财务评价概述 101
二、房地产开发项目财务评价的内容和步骤 102
三、房地产开发项目财务评价的基本报表 102
四、房地产开发项目财务评价指标 109
五、房地产开发项目的不确定性分析 115
第四节 房地产开发项目可行性研究报告的撰写 116
一、房地产开发项目可行性研究报告的基本构成 116
二、房地产开发项目可行性研究报告的撰写要领 117
复习思考题 119

第五章 房地产开发资金筹集 120
第一节 房地产开发资金筹集的基本概念 120
一、房地产开发资金总额的构成 120
二、融资主体 121
三、资金来源与融资方式 122
四、资金筹集的原则 123
第二节 房地产开发资金的筹集方式 124
一、资本金筹措 124
二、债务资金筹措 125
第三节 房地产开发资金筹集规划 127
一、房地产开发资金筹集规划的概念 127
二、房地产开发资金筹集结构分析 128
三、房地产开发资金筹集的成本分析 128
第四节 房地产开发资金筹措方案的决策 131
一、融资方案分析 131
二、资本结构的优化与筹资方案的决策 134
复习思考题 134

第六章 房地产开发项目的工程建设管理 135
第一节 房地产开发项目工程建设的组织与管理方式 135
一、房地产开发项目工程建设的组织方式 135
二、房地产开发项目工程建设阶段的管理方式 136
三、建设监理制度 137
第二节 开发项目工程建设进度管理 138
一、开发项目进度计划概述 138
二、项目工程建设进度计划的实施与检查 141
三、项目施工进度计划的比较方法 143
第三节 开发项目工程建设投资控制 148
一、开发项目投资控制概述 148
二、工程建设投资控制的方法 149
第四节 开发项目质量控制和安全管理 153
一、开发项目质量控制概述 154
二、工程建设质量控制任务和过程 156
三、工程质量验收 159
四、开发项目的安全管理 163
复习思考题 166

第七章 房地产开发项目的市场营销和物业管理 167
第一节 房地产收益的获取方式和销售形式分析 167
一、房地产收益获取方式及其分析 167
二、房地产销售方式 168
第二节 房地产促销 169
一、房地产促销方式 170
二、房地产促销组合 171
三、房地产广告促销策略 173
第三节 房地产产品定价 175
一、房地产产品定价策略 175
二、房地产价格调整 179
第四节 物业管理 182
一、物业管理的任务和内容 182
二、物业管理的管理团体和管理规约 186
复习思考题 188

第八章 房地产交易管理与权属登记 189
第一节 房地产交易管理 189
一、房地产交易及其管理 189
二、房地产转让 191
三、商品房预售 194
四、房地产抵押 196
五、房屋租赁 200
第二节 房地产权属登记 202
一、房地产权属登记的内含 203
二、我国房地产权属登记体系 204
三、房地产权属登记资料管理 215
四、房地产权属档案管理 216
复习思考题 218

第九章 房地产税收制度 219
第一节 房地产税收概述 219
一、税收的基本知识 219
二、我国现行的房地产税收体系 221
第二节 房产税 226
一、房产税概述 226
二、房产税的基本内容 227
第三节 城镇土地使用税 229
一、城镇土地使用税概述 229
二、城镇土地使用税的基本内容 230
第四节 耕地占用税 233
一、耕地占用税概述 233
二、耕地占用税的基本内容 233
第五节 土地增值税 236
一、土地增值税概述 236
二、土地增值税的基本内容 237
三、土地增值税的筹划 241
第六节 契税 241
一、契税概述 241
二、契税的基本内容 242
第七节 印花税 245
一、印花税概述 245
二、印花税的基本内容 245
第八节 增值税等 “两税一费” 247
一、增值税等 “两税一费”概述 247
二、增值税的基本内容 249
三、城市维护建设税的基本内容 252
四、教育费附加的基本内容 252
第九节 企业所得税与个人所得税 252
一、企业所得税、个人所得税概述 252
二、企业所得税的基本内容 253
三、个人所得税概述 256
四、个人所得税的基本内容 256
复习思考题 259

参考文献 260