智慧物业管理与服务系列--物业保洁服务与绿化养护

随着城市化进程的不断加快与深入，居民社区、写字楼、大型商场、公共基础服务设施、工业园区、学校、医院、景区等都对物业管理这一行业有着极大的需求。但是，针对不同等级的物业标准又对物业管理的要求提出了相应的规范，而现代高水平的物业管理正有推向智能化发展的趋势，打造一个便捷、舒适、高效、智能的物业管理氛围是现代物业管理不断向前发展的探索目标。
目前，物业管理行业不仅需要强化各项信息化手段在现代物业管理中的应用力度，还应促使现代物业管理向着智能化方向发展。具体要求要突出现代物业管理的智能化内涵，满足现代化社区对物业管理的要求，为居民提供更加智能化、人性化的服务，推动物业服务高质量发展。
2020年，住房和城乡建设部、工业和信息化部、国家市场监督管理总局等6部门联合印发的《关于推动物业服务企业加快发展线上线下生活服务的意见》中明确指出，要推进物业管理智能化，强调推动设施设备管理智能化。在物业管理行业逐渐进入泛智慧化的新阶段，设施设备作为物业管理领域中的重点和难点，同时也是融合新技术进行价值赋能最好的试验田，成为各物业公司的“必争之地”，其中以建筑智能化为抓手进行数字化转型已成为发展智慧物业的主要落脚点之一。
智慧物业借助智慧城市、智慧社区起步发展，正逐步实现数字化、智慧化。智慧停车、智慧安防、智慧抄表、智能门禁、智能会议等智能化应用，在一定程度上提高了物业管理企业的态势感知、科学决策、风险防范能力，在激烈的市场竞争中为降本增效提供了充分的技术保障，进而增强企业的数字化治理能力。数字化治理是新时代下智慧物业管理应用的鲜明特征，将引领物业管理行业管理方式的深刻变革，推动面向建筑智能化的智慧物业应用迈向新高度。
现代物业管理既是机遇又是挑战，因此，物业服务企业要重视各类专业的智能化管理技术，从劳动密集型向技术密集型转变，不断学习更新管理服务技术，紧跟科技潮流，向着更广阔的发展前景迈进。
基于此，我们组织相关职业院校物业服务专业的老师和房地产物业咨询机构的老师联合编写了本书。
《物业保洁服务与绿化养护》一书由物业保洁服务（物业保洁日常管理、物业保洁常用设备与用具、物业日常清洁作业、物业垃圾清运作业、物业虫害防治与消杀作业和物业保洁安全防范）和物业绿化养护（草坪养护、树木的养护与管理和花卉的养护）内容组成，可为物业管理者提供参考。
本书在编写过程中引用的范本和案例，大都来自知名物业企业，但范本和案例是为了解读物业服务企业标准化实操的参考和示范性说明，概不构成任何广告。
由于编者水平有限，加之时间仓促、参考资料有限，书中难免出现疏漏，敬请读者批评指正。

编者　

时代华商物业管理策划中心是由职业院校房地产及物业管理专业的老师和房地产物业咨询培训机构的顾问老师组成的一个专家团队，专业为物业服务企业提供咨询服务和技术支持，研究解析物业管理活动中出现的具体问题，为职能部门开展物业管理工作提供业务指导工作。

《物业保洁服务与绿化养护》一书由物业保洁服务（物业保洁日常管理、物业保洁常用设备与用具、物业日常清洁作业、物业垃圾清运作业、物业虫害防治与消杀作业和物业保洁安全防范）和物业绿化养护（草坪养护、树木的养护与管理和花卉的养护）两大部分内容组成。
本书采用图文解读的方式，让读者在轻松阅读中了解物业管理与服务的要领并学以致用。本书尽量做到去理论化，注重实操性，以精确、简洁的方式描述重要知识点，满足读者希望快速掌握物业管理相关知识的需求。
本书可作为物业公司基层培训的教材，物业公司也可运用本书内容，结合所管辖物业的实际情况，制定有本公司特色的物业服务工作标准。

第一部分 物业保洁服务
第一章　物业保洁日常管理	2
第一节　物业保洁管理概述	2
一、何谓物业保洁管理	2
二、保洁管理的范围	3
三、保洁管理的意义	5
四、保洁管理的目标	5
第二节　物业保洁管理基本要求	7
一、责任要分明	7
二、保洁要及时快速	7
三、合理安排保洁计划	7
范本　保洁工作计划	8
四、制定明确的质量标准	11
五、开展质量检查	11
六、编制保洁作业指导书	12
范本　地毯清洁作业指导书	13
七、要与业主（用户）做好沟通	16
八、要有应急处理措施	16
第三节　物业保洁管理7S标准	16
一、整理	16
二、整顿	17
三、清扫	18
四、清洁	19
五、素养	19
六、安全	21
七、节能	21
学习回顾		22
学习笔记		22

第二章　物业保洁常用设备与工具	23
第一节　保洁常用设备	23
一、吸尘器	23
二、洗地机	25
三、吸水机	28
四、抛光机	30
五、高压水枪	31
第二节　保洁常用工具	33
一、清洁车	33
二、榨水车	34
三、铲刀	35
四、扫帚	36
五、垃圾袋	36
六、簸箕	36
七、尘推	36
八、防滑警示牌	37
九、拖布	38
十、抹布	39
十一、百洁布	39
十二、鳄鱼夹（老虎夹）	39
十三、玻璃涂水器	40
十四、玻璃刮	40
学习回顾		41
学习笔记		42

第三章　物业日常清洁作业	43
第一节　清扫除尘	43
一、门窗除尘	43
二、地面清扫	44
三、天花板除尘	45
四、公共区域除尘	46
第二节　地面清洁	47
一、室内地面清洗	47
二、室外地面清洁	48
三、不同地面的清洁操作规范	48
范本　不同地面的清洁操作流程	48
第三节　墙壁清洁	51
一、瓷砖、喷涂和大理石墙面清洁	51
二、乳胶漆墙面清洁	52
三、外墙面清洗	53
第四节　电梯清洁	56
一、升降电梯的清洁	56
二、自动扶梯的清洁	57
第五节　不同物品的清洁	57
一、玻璃清洗	57
二、镜面清洁	58
三、木器清洁	59
四、金属器具上光	60
五、不锈钢清洁	60
六、宣传栏、标识牌等清洁	61
七、灯具清洁	62
第六节　重点场所清洁	63
一、卫生间清洁	63
二、喷水池的清洁	64
三、停车场清洁	65
四、游乐设施清洁	66
五、阴沟、窨井清洗	67
学习回顾		68
学习笔记		68

第四章　物业垃圾清运作业	69
第一节　垃圾的分类	69
一、垃圾分类标准	69
二、垃圾分类的意义	71
三、实行标准化垃圾分类措施	71
四、配套智能垃圾分类设施	73
第二节　垃圾的收集与清运作业	75
一、垃圾收集流程	75
二、垃圾箱的清洁	76
三、垃圾场清洁	77
四、垃圾装载	78
五、垃圾清运	78
学习回顾		79
学习笔记		80

第五章　物业虫害防治与消杀作业	81
第一节　虫害防治作业	81
一、常见害虫种类	81
二、蚂蚁的防治	82
三、蟑螂的防治	82
四、蚊子的防治	83
五、苍蝇的防治	84
六、鼠害的防治	85
第二节　消毒作业	85
一、常用的清毒方法	85
二、消毒药剂稀释	86
三、卫生间消毒	87
四、垃圾桶消毒	87
五、清洁用具消毒	89
六、配备智能消毒机器人	90
第三节　灭杀作业	90
一、灭杀工作的安排	90
二、灭杀工作安全管理	93
学习回顾		94
学习笔记		94

第六章　物业保洁安全防范	95
第一节　引发安全事故的原因	95
一、人为因素	95
二、客观因素	97
第二节　安全事故的预防措施	97
一、加强技能培训	97
二、做好安全防护	100
三、谨记安全需知	101
四、遵守操作规程	102
范本　安全防范操作规程	103
第三节　安全事故的应急处理	108
一、保洁员意外受伤的基本处理要求	108
二、突然晕倒的处理	109
三、沙粒或其他异物入眼的处理	109
四、化学品入眼的处理	109
五、化学品沾染身体其他部位的处理	109
六、高空作业坠落的处理	109
七、跌断肢骨、断骨刺穿皮肉的处理	110
八、铁钉或铁杆插入身体的处理	110
九、意外触电的处理	110
学习回顾		111
学习笔记		111

第二部分 物业绿化养护
第七章　草坪养护	114
第一节　草坪修剪	114
一、草坪修剪的原则	114
二、修剪高度	115
三、修剪频率及周期	117
四、剪草机械的选用	119
五、草坪修剪方向	119
六、剪草的操作	120
七、草屑的处理	121
八、草坪修剪注意事项	122
第二节　草坪施肥	123
一、施肥的重要性	123
二、草坪草的营养需求 	124
三、肥料的选用	125
四、施肥时间及施肥次数	127
五、施肥的方法方式	129
第三节　草坪灌溉	129
一、草坪对水分的需求	129
二、草坪灌溉时机	130
三、草坪灌溉次数	130
四、草坪灌溉操作	130
第四节　草坪辅助养护管理	131
一、清除枯草—梳草	131
二、滚压	131
三、表施细土	132
四、草坪通气	133
五、草坪补植	135
第五节　草坪病虫草害的防治	136
一、草坪主要病害防治	136
二、草坪主要虫害防治	145
三、草坪杂草防治	145
学习回顾		148
学习笔记		148

第八章　树木的养护与管理	149
第一节　树木灌溉与排水	149
一、树木灌水与排水的原则	149
二、灌水	151
三、排水	153
第二节　杂草防治	154
一、松土除草	155
二、化学除草	155
第三节　树木的整形修剪	156
一、整形修剪的时期	156
二、修剪的分类	157
三、修剪工具	157
四、修剪程序	158
五、修剪的方法	158
六、修剪需注意的问题	161
七、行道树的修剪 	163
八、灌木的修剪	165
九、绿篱的修剪	166
十、藤木类的整形修剪	168
第四节　树木的施肥	169
一、施肥的季节	169
二、肥料的要求	169
三、肥料的施用技术	170
四、追肥	173
第五节　树木的病虫害防治	174
一、树体异常情况表现	174
二、防治病虫	176
三、药害防治	177
第六节　树体的保护和修补	178
一、树体的保护和修补原则	178
二、树干伤口的治疗	178
三、补树洞	178
四、吊枝和顶枝	179
五、涂白	179
六、支撑	180
七、调整补缺	180
第七节　树木冬季防冻害	181
一、造成冻害的有关因素	181
二、冻害的表现	182
三、冻害的防治措施	182
学习回顾		184
学习笔记		184

第九章　花卉的养护	185
第一节　露地花卉的养护管理	185
一、灌溉	185
二、施肥	186
三、中耕除草	188
四、整形修剪	188
第二节　盆栽花卉的日常养护	189
一、浇水	189
二、给花卉施肥	192
三、盆栽花卉的整形与修剪	193
第三节　花卉的病虫害防治	193
一、花卉常见病害的防治	194
二、花卉常见虫害的防治	195
学习回顾		198
学习笔记		198