智慧物业管理与服务系列--物业安全管理与应急预案：治安·消防·车辆管理

随着城市化进程的不断加快与深入，居民社区、写字楼、大型商场、公共基础服务设施、工业园区、学校、医院、景区等都对物业管理这一行业有着极大的需求。但是，针对不同等级的物业标准又对物业管理的要求提出了相应的规范，而现代高水平的物业管理正有推向智能化发展的趋势，打造一个便捷、舒适、高效、智能的物业管理氛围是现代物业管理不断向前发展的探索目标。
目前，物业管理行业不仅需要强化各项信息化手段在现代物业管理中的应用力度，还应促使现代物业管理向着智能化方向发展。具体要求要突出现代物业管理的智能化内涵，满足现代化社区对物业管理的要求，为居民提供更加智能化、人性化的服务，推动物业服务高质量发展。
2020年，住房和城乡建设部、工业和信息化部、国家市场监督管理总局等6部门联合印发的《关于推动物业服务企业加快发展线上线下生活服务的意见》中明确指出，要推进物业管理智能化，强调推动设施设备管理智能化。在物业管理行业逐渐进入泛智慧化的新阶段，设施设备作为物业管理领域中的重点和难点，同时也是融合新技术进行价值赋能最好的试验田，成为各物业公司的“必争之地”，其中以建筑智能化为抓手进行数字化转型已成为发展智慧物业的主要落脚点之一。
智慧物业借助智慧城市、智慧社区起步发展，正逐步实现数字化、智慧化。智慧停车、智慧安防、智慧抄表、智能门禁、智能会议等智能化应用，在一定程度上提高了物业管理企业的态势感知、科学决策、风险防范能力，在激烈的市场竞争中为降本增效提供了充分的技术保障，进而增强企业的数字化治理能力。数字化治理是新时代下智慧物业管理应用的鲜明特征，将引领物业管理行业管理方式的深刻变革，推动面向建筑智能化的智慧物业应用迈向新高度。
现代物业管理既是机遇又是挑战，因此，物业服务企业要重视各类专业的智能化管理技术，从劳动密集型向技术密集型转变，不断学习更新管理服务技术，紧跟科技潮流，向着更广阔的发展前景迈进。
基于此，我们组织相关职业院校物业服务专业的老师和房地产物业咨询机构的老师联合编写了本书。
《物业安全管理与应急预案：治安·消防·车辆管理》一书由物业治安管理（构建安全防范体系、物业区域出入管理和物业巡逻管理）、物业消防管理（构建消防安全体系、进行消防安全宣传和开展消防安全检查）、物业车辆管理（建立智慧车辆管理系统和停车场管理）和物业应急管理（建立应急管理系统、物业服务危险源辨识与控制和物业应急预案的编制与实施）11章内容组成，可为物业管理者提供参考。
本书在编写过程中引用的范本和案例，大都来自知名物业企业，但范本和案例是为了解读物业服务企业标准化实操的参考和示范性说明，概不构成任何广告。
由于编者水平有限，加之时间仓促、参考资料有限，书中难免出现疏漏，敬请读者批评指正。

编者　

时代华商物业管理策划中心是由职业院校房地产及物业管理专业的老师和房地产物业咨询培训机构的顾问老师组成的一个专家团队，专业为物业服务企业提供咨询服务和技术支持，研究解析物业管理活动中出现的具体问题，为职能部门开展物业管理工作提供业务指导工作。

《物业安全管理与应急预案：治安·消防·车辆管理》一书由物业治安管理（构建安全防范体系、物业区域出入管理和物业巡逻管理），物业消防管理（构建消防安全体系、进行消防安全宣传和开展消防安全检查），物业车辆管理（建立智慧车辆管理系统和停车场管理）和物业应急管理（建立应急管理系统、物业服务危险源辨识与控制和物业应急预案的编制与实施）11章内容组成。
本书采用图文解读的方式，让读者在轻松阅读中了解物业管理与服务的要领并学以致用。本书尽量做到去理论化，注重实操性，以精确、简洁的方式描述重要知识点，满足读者希望快速掌握物业管理相关知识的需求。
本书可作为物业公司基层培训的教材，物业公司也可运用本书内容，结合所管辖物业的实际情况，制定有本公司特色的物业服务工作标准。

第一部分 物业治安管理
第一章　构建安全防范体系	2
第一节　建立安全护卫系统	3
一、健全安全保卫组织机构	3
范本　××物业公司安全部组织架构	4
二、制定安全护卫岗位职责	4
范本　常用安全护卫岗岗位的职责	5
三、明确重点护卫目标	6
四、做好群防群治工作	7
第二节　完善技术防范系统	8
一、视频监控系统	8
二、高空抛物监测预警系统	10
三、入侵报警系统	12
四、门禁管理系统	14
五、访客管理系统	17
六、电子巡更管理系统	17
七、楼宇可视对讲系统	20

第二章　物业区域出入管理	21
第一节　出入管控要求	22
一、上岗执勤要文明	22
二、多使用礼貌用语	23
三、执行制度要严格	23
四、查验人、物要细致	24
五、处理问题要灵活	25
六、交接班工作要清楚	26
第二节　人员出入管控	26
一、来访人员出入登记	26
二、作业人员出入控制	28
案例　安保人员违规放人进入管理区域	29
第三节　物品出入管控	30
一、物品出入控制流程	30
二、物品出入控制要求	30

第三章　物业巡逻管理	33
第一节　巡逻的重要任务	34
一、维护正常的治安秩序	34
二、保护重点目标的安全	34
三、预防灾害事故发生	35
四、协助制止和打击违法犯罪活动	36
五、保护灾害事故现场和犯罪现场	36
六、处置巡逻中发现的突发事件	37
七、处置巡逻中发现的意外事件	38
第二节　巡逻作业内容	38
一、明确巡逻周期及规律	38
范本　巡逻周期及规律	39
二、巡逻准备	39
三、巡逻检查内容与要求	39
四、巡逻签到	42
五、巡逻记录	43
第三节　巡逻作业失误和漏检的预防	45
一、制定完备的巡逻路线和时间	45
范本　物业管理处巡逻路线与时间的制定	46
二、配置保安通信器材和装备	47
三、合理科学地配置和使用巡逻力量	47
四、增强巡逻人员的业务能力和防范意识	48
五、加强与公安机关及有关部门的联系	48
六、做好交接班工作	48
七、执行巡逻记录制度	49
八、执行情况报告制度	50
九、严格辖区查岗制度	50
十、按工作规程进行巡逻	50
第四节　巡逻中不同情况的处理措施	51
一、发现推销员的处理	51
二、发现可疑人员的处理	51
三、业主（用户）未锁门的处理	52
四、发现可疑爆炸物品的处理	52
五、发现辖区车辆违规停放的处理	53

第二部分 物业消防管理
第四章　构建消防安全体系	56
第一节　建立消防网络组织	57
一、建立消防组织架构	57
范本　××物业公司消防组织结构图	58
二、明确消防职责	59
范本　物业项目各级人员的消防职责	59
三、成立灭火组织	62
范本　××物业公司灭火组织结构	63
四、各级人员在扑救火灾中的主要职责	64
第二节　建立智能消防系统	66
一、智能消防系统的构成	66
二、火灾自动报警系统	66
三、消防联动控制设备	68
四、消防联动控制器	73
第三节　消防设施、设备的标识	75
一、总平面布局标识	76
二、消防车道标识	77
三、防火间距标识	77
四、认识标识	77
五、操作使用标识	77
六、建筑自动消防设施管理标识	79
七、消防安全疏散标识	79
八、危险场所安全警示标识	80
九、消防安全管理规程标识	80
十、消防宣传标识设置	80

第五章　进行消防安全宣传	82
第一节　消防知识宣传、培训	83
一、员工培训	83
二、业主（用户）宣传培训	83
第二节　消防器材的使用训练	85
一、消火栓的使用与保养	85
二、干粉灭火器的使用	87
三、“1211”灭火器的使用	87
四、泡沫灭火器的使用	88
五、二氧化碳灭火器的使用	90

第六章　开展消防安全检查	91
第一节　消防安全检查的内容与标准	92
一、消防设备设施的检查内容及标准	92
二、日常消防安全管理的检查内容及标准	100
第二节　消防安全检查的组织方法和形式	102
一、专职部门检查	102
二、各部门、各项目的自查	102
第三节　消防安全检查的程序和要求	103
一、消防安全检查的基本程序	103
二、消防安全检查的要求	103

第三部分 物业车辆管理
第七章　建立智慧车辆管理系统	106
第一节　智慧停车场管理系统	107
一、停车场管理系统的功能	107
二、停车场管理系统的组成	108
第二节　无人值守停车系统	113
一、无人值守停车系统车辆管控	114
二、无人值守停车系统的收费模式	114
第三节　车位引导系统	116
一、车位引导系统的功能	116
二、车位引导系统的类型	116

第八章　停车场管理	121
第一节　车辆安全管理	122
一、划出停车位	122
二、建立安全措施	123
三、严格控制进出车辆	123
四、进行车辆检查、巡视	123
第二节　停车场突发事件应变措施	124
一、停电应变措施	124
二、收款系统应变措施	124
三、火警应变措施	125
四、斗殴等暴力事件应变措施	125
五、盗窃或破坏事件应变措施	126
六、醉酒者应变措施	126
七、车辆碰撞应变措施	127
八、失卡、卡损毁应变措施	127
九、车道堵塞应变措施	127
十、电梯故障应变措施	128

第四部分 物业应急管理
第九章　建立应急管理系统	130
第一节　应急组织设置	131
一、物业服务企业应急组织架构及职责	131
范本　××物业公司应急组织架构及职责	131
二、物业管理处应急组织架构及职责	133
范本　××物业管理处应急组织架构图及职责	133
第二节　报警级别与报警程序的设定	135
一、报警程序的级别与级别界定	135
二、报警程序的启动	136
第三节　应急物资的配备	137
一、常备应急物料	137
二、应急物料的管理	138

第十章　物业服务危险源辨识与控制	140
第一节　物业管理中的危险源清单	141
一、职业安全类危险源清单	141
二、消防管理类危险源清单	142
三、车辆管理类危险源清单	143
四、公共区域安全类危险源清单	144
五、泳池安全类危险源清单	144
六、治安类危险源清单	145
第二节　危险源的辨识	146
一、确定危险源辨识时机	146
二、危险源辨识应考虑的因素	146
三、选择危险源辨识的方法	148
四、危险源辨识的步骤	149
五、危险源的汇总登记	150
六、危险源评价	150
第三节　危险源的控制	153
一、技术控制	153
二、人行为控制	154
三、管理控制	154

第十一章　物业应急预案的编制与实施	158
第一节　应急预案的制定	159
一、应急预案制定的依据	159
二、应急预案的主要内容	159
三、应急预案编制的核心要素	162
四、应急预案的制定步骤	164
第二节　应急预案的演练	165
一、应急预案演练的目的	166
二、应急预案演练的基本要求	166
三、应急预案演练的参与人员	167
四、制订应急预案的演练计划	168
范本　20××年度应急预案演练计划	169
五、应急预案演练的实施	171
范本　××物业管理处消防演练内容的分工	172
第三节　应急预案的评审和改进	175
一、评审的时机	175
二、评审的内容	175
三、评审结果的处理	176