物业管理培训指南--物业保洁服务与绿化管理

《物业保洁服务与绿化管理》一书分为两大部分：第一部分物业保洁服务，内容涵盖物业保洁人员配备、保洁服务管理、物业保洁常用设备与用品、物业日常清洁作业、物业垃圾清运作业、物业虫害防治与消杀作业、物业保洁安全防范；第二部分物业绿化养护服务，内容涵盖物业绿化基本要求、物业绿化工作基础、物业绿化常用设备与工具、草坪养护与管理、树木养护与管理、花卉养护与管理。
本书内容丰富，着重突出可操作性和实践性，是一本实用的物业指导手册和培训用书。同时，本书采用文字图表化的表达方式，降低了阅读难度，提高了阅读效率，方便读者快速理解和掌握关键知识。 
本书既可作为物业企业内训手册，帮助员工提升专业素养；也可作为职业院校的参考用书，为学生提供实践性的学习材料；还可作为学员或员工自学读本和行业协会的推荐用书，为整个物业管理与服务行业提供有价值的指导。

吴杰，国家注册物业管理师，中国物业管理协会标准化建设专业委员会委员。任山西中正集团总经理助理，山西仁和物业管理有限公司总经理。在房地产及物业管理行业深耕二十余载，以丰富的专业知识和出色的领导能力，带领团队持续攀登，不断进取，所辖物业企业现为中国物业管理协会理事单位、太原物业管理协会副会长单位，并荣获"2023中国物业服务企业综合实力500强"称号。辖区各业态服务项目多次被授予"五星住宅小区""建得好、管得好"和"美好家园"等称号。其间，曾执笔主编《物业服务前期介入实操全案》等书。

林琅，中国物业管理协会人力资源发展委员会副主任委员，广东省物业管理行业协会副会长，第八届深圳市物业管理行业协会副会长。现任深圳市深投教育物业管理培训中心有限公司(原深圳房地产和物业管理进修学院，全国房地产业深圳培训中心)主任，曾获得广东省物业管理行业协会领军人物等称号。

在当今社会，随着城市化进程的加速和居民生活水平的提高，物业管理的重要性日益凸显。作为物业管理的重要组成部分，物业保洁服务与绿化管理不仅直接关系业主的生活质量，也深刻影响着物业公司的整体形象和运营效率。因此，加强物业保洁服务与绿化管理，对于提升物业管理水平、保障业主生活环境具有至关重要的意义。
与此同时，物业服务行业对人才的需求标准也在不断提高。面对复杂多变的物业管理环境，物业管理人才的专业化程度应进一步提升，不仅要掌握基础的物业管理知识和技能，还需深入了解物业智能设备、物业管理系统等先进技术；此外，物业管理人才还需要具备较高的应变能力，能够快速并有效地应对各种突发情况。
物业服务的基础岗位，如客服、安保、保洁、设备维修等，对人员技术能力和综合素质的要求也日益严格。为了在这些岗位上生存与发展，物业从业者必须不断学习，提升自己的业务知识及专业技能，形成持久的竞争优势。
为此，《物业保洁服务与绿化管理》一书应运而生，以期为物业从业者提供一个宝贵的学习和自我提升平台，将物业从业者培养成各自岗位的“专家”，并帮助他们积累知识、增长才干，不断提升工作效率和业绩，从而获得晋升的机会。
本书涵盖了物业保洁服务，包括物业保洁人员配备、保洁服务管理、物业保洁常用设备与用品、物业日常清洁作业、物业垃圾清运作业、物业虫害防治与消杀作业、物业保洁安全防范；物业绿化养护服务，包括物业绿化基本要求、物业绿化工作基础、物业绿化常用设备与工具、草坪养护与管理、树木养护与管理、花卉养护与管理等多个方面内容，突出操作性和实践性，是一本非常实用的物业指导手册和培训用书。同时，本书将文字图表化，降低了阅读难度，提高了阅读效率，读者可快速理解和掌握关键知识点。
本书既可作为物业机构的内训手册，帮助员工提升专业技能；也可作为职业院校的参考用书，为学生提供实践性的指导材料。
参与本书编写、为本书提供资料的人员还有仁和物业的常春、郭伟、龙小虹等，在此一并表示感谢。
由于编者水平有限，书中难免存在疏漏，敬请读者批评指正。

编者　

第一部分　物业保洁服务
第一章 物业保洁人员配备  002
第一节　保洁工作范围	002
一、公共区域的保洁	002
二、共用部位的保洁	002
三、生活垃圾的处理	002
第二节　保洁部的建立	003
一、建立保洁部的步骤	003
二、保洁部的组织机构	004
三、保洁部各岗位工作职责	004
第三节　保洁人员任职要求	007
一、业务技能和知识	007
二、工作态度和品质	007
三、个人素质	007
四、礼仪礼节	008
【范本1-01】庭院保洁员行为规范与工作要求	010
【范本1-02】楼宇保洁员行为规范与工作要求	011
【范本1-03】办公楼/售楼部保洁员行为规范与工作要求	012
【范本1-04】地库保洁员行为规范与工作要求	013

第二章 保洁服务管理     016
第一节　保洁服务管理要点	016
一、职责明确	016
二、工作及时快速	016
三、合理制订保洁工作计划	017
【范本2-01】保洁工作计划	017
四、明确保洁质量标准	020
五、开展质量检查	020
六、编制保洁作业指导书	021
七、与业主友好沟通	021
八、完善应急处理措施	021
第二节　保洁工作制度	022
一、物业保洁管理制度的内容	022
二、物业保洁管理制度的制定	023
第三节　保洁服务标准	024
一、保洁服务标准的制定	024
【范本2-02】楼宇大厅（堂）、候梯厅、楼层
步梯间日常保洁服务标准	025
【范本2-03】特定区域日常保洁服务标准	026
【范本2-04】楼梯、通道、外围及停车场区域日常保洁服务标准	027
二、保洁服务标准的执行	028

第三章 物业保洁常用设备与用品    031
第一节　保洁常用设备	031
一、吸尘器	031
二、洗地机	032
三、吸水机	034
四、抛光机	036
五、高压水枪	037
第二节　保洁常用工具	038
一、清洁车	038
二、榨水车	039
三、铲刀		039
四、扫帚		040
五、垃圾袋	040
六、簸箕		040
七、尘推		040
八、防滑警示牌	041
九、拖布		041
十、抹布		042
十一、百洁布	042
十二、老虎夹	042
十三、玻璃涂水器	042
十四、玻璃刮	043
第三节　保洁清洁剂	043
一、清洁剂目录表	043
二、全能碱性清洁剂	044
三、全能酸性清洁剂	045
四、中性消毒清洁剂	045
五、洁厕剂	045
六、去污粉	045
七、万能除胶剂（香口胶溶剂）	046
八、洁而亮	046
九、擦铜水	046
十、除油剂	046
十一、空气清新剂	046
十二、静电除尘剂	047
十三、不锈钢光亮剂	047
十四、玻璃清洁剂	047
十五、洗手液	047
十六、强力清洗剂	047
十七、石材表面防渗透剂	047
十八、碧丽珠	048
十九、高亮度大理石结晶粉	048
二十、强力洗石水	048
二十一、水锈净	049
二十二、特效地毯去渍剂	049
二十三、高泡地毯清洁剂	049
二十四、低泡地毯清洁剂	049
二十五、干泡地毯清洁剂	049
第四节　消杀药剂	050
一、悬浮剂	050
二、水乳剂	051

第四章 物业日常清洁作业   053
第一节　清扫除尘	053
一、门窗除尘	053
二、地面清扫	053
三、天花板除尘	054
四、公共区域除尘	055
第二节　地面清洁	056
一、室内地面清洁	056
二、室外地面清洁	057
三、不同地面清洁的操作规范	057
【范本4-01】不同地面清洁的操作流程	057
第三节　墙壁清洁	059
一、瓷砖、喷涂和大理石墙面清洁	059
二、乳胶漆墙面清洁	060
三、外墙面清洗	060
第四节　电梯清洁	063
一、升降电梯的清洁	063
二、自动扶梯的清洁	064
第五节　不同物品的清洁	064
一、玻璃清洁	064
二、镜面清洁	065
三、木器清洁	065
四、金属器具上光	066
五、不锈钢清洁	066
六、雕塑装饰物、宣传栏、标识牌清洁	067
七、灯具清洁	068
第六节　重点场所清洁	068
一、卫生间清洁	068
二、喷水池清洁	069
三、停车场清洁	070
四、游乐设施清洁	071
五、阴沟、窨井清洁	071

第五章 物业垃圾清运作业    074
第一节　垃圾的分类	074
一、垃圾分类标准	074
二、垃圾分类措施	075
三、智能垃圾分类设施	077
第二节　垃圾收集与清运	078
一、垃圾收集流程	078
二、垃圾桶清洁	079
三、垃圾场清洁	080
四、垃圾装载	081
五、垃圾清运	081

第六章 物业虫害防治与消杀作业    083
第一节　虫害防治作业	083
一、常见害虫种类	083
二、蚂蚁的防治	083
三、蟑螂的防治	084
四、蚊子的防治	085
五、苍蝇的防治	085
六、鼠害的防治	086
第二节　消毒作业	086
一、常用的清毒方法	086
二、消毒药剂稀释	087
三、卫生间消毒	088
四、垃圾桶消毒	089
五、清洁用具消毒	089
六、智能消毒机器人	089
第三节　灭杀作业	090
一、灭杀工作安排	090
二、灭杀工作的安全管理	092

第七章 物业保洁安全防范   094
第一节　引发安全事件的原因	094
一、人为因素	094
二、客观因素	095
第二节　安全事件的预防	096
一、加强员工培训	096
二、做好安全防护	098
三、牢记安全须知	099
四、遵守操作规程	100
【范本7-01】安全操作规程	100
第三节　安全事件的应急处理	104
一、意外受伤的处理	104
二、突然晕倒的处理	104
三、沙粒或其他异物入眼的处理	104
四、化学品入眼的处理	105
五、化学品沾染身体其他部位的处理	105
六、高空作业坠落的处理	105
七、骨折的处理	105
八、铁钉或铁杆插入身体的处理	105
九、意外触电的处理	106


第二部分　物业绿化养护服务 
第八章 物业绿化基本要求   110
第一节　绿化作业内容	110
一、保洁		110
二、除杂草、松土、培土	110
三、排灌、施肥	110
四、补植		111
五、修剪、造型	111
六、病虫害防治	111
七、绿地及设施的维护	111
八、水池和路面的管理	111
九、防旱、防冻	112
十、防台风、抗台风	112
十一、为业主提供绿化服务	112
第二节　绿化人员配置	112
一、组织架构	112
二、人员数量	112
三、岗位职责	113
四、运作模式	114

第九章 物业绿化工作基础    116
第一节　物业绿化管理要点	116
一、加强绿化宣传	116
二、制订绿化工作计划	117
【范本9-01】绿化养护工作计划	117
三、加强监督检查	120
四、加强安全管理	122
第二节　物业绿化工作制度	122
一、绿化工作制度的内容	122
二、绿化工作制度的制定	123
第三节　绿化养护工作标准	124
一、绿化养护质量标准	124
【范本9-02】绿化养护质量等级标准	124
二、绿化养护工作评定标准	126
【范本9-03】常规绿化养护工作评定标准	126

第十章 物业绿化常用设备与工具   131
第一节　绿化常用设备	131
一、割灌机	131
二、草坪割草机	134
三、绿篱修剪机	135
四、剪枝机	137
五、打药机	139
六、洒水车	139
第二节　绿化常用工具	140
一、六齿耙	140
二、锄头		141
三、手锯		141
四、大草剪	142
五、剪枝剪（弹簧剪）	142
六、喷雾器	143
七、铁铲		144

第十一章 草坪养护与管理    147
第一节　草坪修剪	147
一、修剪原则	147
二、修剪高度	147
三、修剪频率及周期	150
四、剪草机器	151
五、草坪修剪方向	151
六、剪草的具体操作	151
七、草屑的处理	152
八、草坪修剪注意事项	153
第二节　草坪施肥	154
一、施肥的重要性	154
二、草坪草的营养需求 	154
三、肥料的选择	155
四、施肥时间及施肥次数	157
五、施肥的方法与方式	158
第三节　草坪灌溉	159
一、草坪对水分的需求	159
二、草坪灌溉时间	159
三、草坪灌溉次数	159
四、草坪灌溉操作	159
第四节　草坪辅助养护	160
一、清除枯草—疏草	160
二、滚压		160
三、表施细土	161
四、草坪通气	161
五、草坪补植	163
第五节　草坪病虫草害防治	164
一、草坪主要病害防治	164
二、草坪主要虫害防治	171
三、草坪杂草防治	173

第十二章 树木养护与管理  176
第一节　树木灌溉与排水	176
一、树木灌水与排水的原则	176
二、灌水		177
三、排水		179
第二节　杂草防治	180
一、松土除草	180
二、化学除草	181
第三节　树木的整形修剪	181
一、整形修剪的时间	181
二、修剪的分类	182
三、修剪工具	182
四、修剪程序	182
五、修剪的方法	183
六、修剪需注意的问题	186
第四节　树木的施肥	187
一、施肥的季节	187
二、肥料的要求	187
三、肥料的施用方式	188
四、追肥		190
第五节　树木的病虫害防治	191
一、树体异常情况表现	191
二、病虫害防治	193
三、药害防治	194
第六节　树体的保护和修补	194
一、树体的保护和修补原则	194
二、树干伤口的治疗	195
三、补树洞	195
四、吊枝和顶枝	195
五、涂白		195
六、支撑		196
七、调整补缺	196
第七节　树木冬季防冻害	197
一、树木的抗冻性	197
二、冻害的表现	197
三、冻害的防治	198

第十三章 花卉养护与管理   200
第一节　露地花卉的养护管理	200
一、灌溉		200
二、施肥		201
三、中耕除草	202
四、整形修剪	202
第二节　盆栽花卉的日常养护	204
一、浇水		204
二、施肥		206
三、整形修剪	207
第三节　花卉的病虫害防治	207
一、花卉常见病害的防治	207
二、花卉常见虫害的防治	208